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RERA – iPleaders के तहत अपनी परियोजना को पंजीकृत करते समय आपके सामने आने वाले मुद्दे








यह लेख द्वारा लिखा गया है शोभना अग्रवाल, वर्तमान में बनस्थली विद्यापीठ से B.Com LLB का पीछा कर रहा है। यह आलेख उन समस्याओं और समाधानों से संबंधित है, जो RERA (रियल एस्टेट रेगुलेटिंग एक्ट), 2016 में अपनी परियोजनाओं को पंजीकृत करना चाहते हैं।

घर एक व्यक्ति की बुनियादी आवश्यकताओं में से एक है और हर व्यक्ति की इच्छा होती है कि उसका खुद का घर हो और एक के लिए बहुत सारे निवेश की आवश्यकता हो। इसके अलावा, किसी के घर का निर्माण करने के लिए और घर पर कब्जा करने के लिए बिल्डरों के साथ जुड़ने की आवश्यकता होती है, उनके पास उनके नियमों और शर्तों के सेट होते हैं जो एक आम आदमी के लिए अपने स्वयं के घर का निर्माण करना और भी कठिन हो जाता है। इससे पहले जब सरकार द्वारा निर्धारित रियल एस्टेट क्षेत्र से संबंधित कोई प्रावधान नहीं थे या अनियंत्रित थे तो घर खरीदने की प्रक्रिया में कोई पारदर्शिता और स्थिरता नहीं थी और RERA से पहले रियल एस्टेट क्षेत्र में चेक और बैलेंस बनाए रखने के लिए और वहाँ भी था डेवलपर्स के अंत से काम में बहुत देरी हुई लेकिन परिचय शुरू हुआ RERA (रियल एस्टेट रेगुलेटिंग एक्ट), 2016 इसने बहुत आसान और पारदर्शी बना दिया है।

रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 भारत की संसद का अधिनियम है जो अचल संपत्ति उद्योग में निवेश को बढ़ावा देने के रूप में घर-खरीदारों की रक्षा करना चाहता है, हालांकि अधिनियम के प्रावधानों ने हमें बहुत फायदा पहुंचाया है। यह आसान लग रहा है जब कार्यान्वयन तंत्र की बात आती है और आज भी एक परियोजना के तहत RERA को पंजीकृत करने में इतनी कठिनाई का सामना करना पड़ता है।

  • रियल एस्टेट (विकास और विनियमन) अधिनियम 10 राज्यसभा द्वारा पारित किया गया थावें मार्च 2016 और 15 को लोकसभावें मार्च 2016 और यह 1 पर लागू हुआअनुसूचित जनजाति मई 2016।
  • इसके बाद सिद्धांत “खरीदार राजा है और बिल्डरों को सजा से बचने के लिए अनुपालन सुनिश्चित करना होगा”।
  • इसका मुख्य उद्देश्य परियोजना में देरी या समय पर वितरण को कम करना है
  • काम की गुणवत्ता में वृद्धि।
  • 500 वर्ग मीटर या 8 से अधिक अपार्टमेंट के एक क्षेत्र के साथ सभी निर्माण परियोजनाएं RERA के प्रावधान के अधीन हैं।
  • और उन सभी चल रही और निर्माणाधीन परियोजनाओं को जिन्हें अधिभोग प्रमाणपत्र नहीं मिला है, उन्हें अनिवार्य रूप से RERA प्रमाणपत्र के लिए आवेदन करना होगा।
  • डेवलपर परियोजना शुरू होने के बिना लागत का 10% से अधिक नहीं ले सकता है।
  • खरीदारों से प्राप्त धन का 70% एस्क्रो खाते में जमा किया जाएगा जो केवल परियोजना के निर्माण के लिए उपयोग किया जा सकता है।
  • कब्जे के बाद 5 साल के लिए संरचनात्मक रखरखाव प्रदान करना।
  • शिकायत के 30 दिनों के भीतर समस्या को सुधारने के लिए।
  • जाति, पंथ, लिंग के आधार पर कोई भेदभाव नहीं किया जाता है ताकि किसी विशेष समूह के लिए घर बनाने का अभ्यास निषिद्ध हो।
  • यदि प्रावधानों का उल्लंघन किया जाता है, तो बिल्डर को लागत का 10% जुर्माना या 3 साल की जेल की सजा के रूप में भुगतान करने के लिए कहा जा सकता है।
  • प्रोजेक्ट लेआउट और योजनाओं जैसी जानकारी साझा करना।
  • अचल संपत्ति परियोजना का पंजीकरण (धारा 3) का है।
  • प्रमोटर द्वारा प्राप्त बिक्री कार्यवाही के संबंध में 70:30 अवधारणा और निर्धारित बैंक के साथ अलग बैंक खाता खोलना (धारा 4 (2) (i) (d)) का है।
  • रियल एस्टेट एजेंट का पंजीकरण (धारा 9) का है।
  • अचल संपत्ति नियामक प्राधिकरण का गठन (धारा 20) का है।
  • रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण का गठन (धारा 43) का है।
  • सिविल कोर्ट ने इस अधिनियम से उत्पन्न एक मनोरंजक विवाद पर रोक लगा दी (धारा 79) का है।

एक ऑनलाइन पोर्टल पर पंजीकरण

किसी भी नई परियोजना को राज्य अचल संपत्ति नियामक प्राधिकरण के तहत बिल्डर या डेवलपर द्वारा पंजीकृत किया जाना है। समस्या उस व्यक्ति के साथ उत्पन्न होती है जो इलेक्ट्रॉनिक दुनिया से अच्छी तरह से वाकिफ नहीं है, ऑफ़लाइन प्लेटफॉर्म से ऑनलाइन प्लेटफ़ॉर्म पर स्विच करना बहुत मुश्किल होगा और रियल एस्टेट डेवलपर्स के साथ भी ऐसा ही था। उन्हें ऑनलाइन पोर्टल पर पंजीकरण करने में कठिनाइयाँ हुईं क्योंकि वे इस साइट तक पहुँचने में सक्षम नहीं थे। उन्हें 31 जुलाई की समय सीमा दी गई, जिसके भीतर उन्हें परियोजना को पंजीकृत करना था। वेबसाइट का नेविगेशन बहुत मुश्किल था और यह सभी उपयोगकर्ता के अनुकूल नहीं है, कोई भी गलत होने के खिलाफ एक मौका नहीं दे सकता है क्योंकि यदि कोई गलत कदम उठाता है तो उसे फिर से शुरू करने की जरूरत है जो बहुत समय लेने वाली है यह काम में देरी का कारण बनता है। इसलिए पोर्टल तक पहुंचने के लिए एक जन को शिक्षित करने की आवश्यकता है।

व्यापार सहयोगियों को बोर्ड पर ले जाना

RERA एक नई अवधारणा है और लोगों को अधिनियम के प्रावधानों और आवश्यकताओं के बारे में लोगों को शिक्षित करने की आवश्यकता है और अधिनियम के बारे में पूरी आबादी को शिक्षित करना काफी कठिन काम है। कई डेवलपर्स और बिल्डरों को कठिनाइयों का सामना करना पड़ता है क्योंकि वे अधिनियम के साथ अच्छी तरह से वाकिफ नहीं हैं और उनके द्वारा अपने ग्राहकों को शिक्षित किया जाता है और यहीं समस्या उत्पन्न होती है, हो सकता है कि शीर्ष स्तर में प्रबंधन सही हो लेकिन जब तक यह कम न हो जाए- स्तर प्रबंधन में ऐसी चीजें हो सकती हैं जो गलत तरीके से अपने ग्राहकों को बताई जाती हैं और यह वह जगह है जहां किसी को देखने की जरूरत है।

सरकारी एजेंसियों के बीच तालमेल की कमी

आम बोलचाल में यह हमेशा कहा जाता है कि सरकार के संबंध में किसी भी काम को करने में सामान्य से अधिक समय लगता है, और जहां सरकार इसमें शामिल होती है उसे हमेशा समय लगता है, यही हाल RERA के साथ है, बिल्डर को भवन का निर्माण करना है एक निर्धारित समय लेकिन सरकारी प्रणाली में डिफ़ॉल्ट होने के कारण काम अक्सर लंबित रहता है, 8 सरकारी विभागों को काम के साथ आगे बढ़ने से पहले मनोरंजन करना काफी मुश्किल होता है क्योंकि इसमें बहुत समय और पैसा खर्च होता है, इसलिए कई काम बहुत देर से हो रहे हैं। और बिल्डर समय पर काम पूरा नहीं कर पा रहा है। बिल्डरों को भी इस तथ्य के बारे में पता नहीं था कि उन्हें मुख्य रूप से बिल्डरों और सरकारी एजेंसियों के बीच सिंक्रनाइज़ेशन की कमी के कारण एक व्यवसाय प्रमाण पत्र दाखिल करने की आवश्यकता है। इसलिए प्राधिकरण से अनुमोदन और मंजूरी प्राप्त करने में समय की खपत के कारण बहुत अधिक देरी होती है।

विपणन चल रही परियोजनाओं और कई पंजीकरण

अधिनियम के प्रावधान के सामने एक और प्रमुख मुद्दा यह है कि क्या कोई अपनी चल रही परियोजनाओं का विज्ञापन कर सकता है? उत्तर इस बात की पुष्टि में है कि कोई अपनी चल रही परियोजना का विज्ञापन कर सकता है क्योंकि अधिनियम स्पष्ट रूप से कहता है कि डेवलपर को 90 दिनों के भीतर अपनी परियोजना को पंजीकृत करना होगा, लेकिन इसमें कहीं भी ऐसे मापदंड निर्धारित नहीं किए गए हैं जहां कोई परियोजना को बेच या विज्ञापन नहीं दे सकता है।

पंजीकरण के लिए आवेदन करके बिल्डर ने परियोजना को पंजीकृत करने में अपनी रुचि दिखाई है इसलिए विज्ञापन या चल रही परियोजना को बेचने में एक बार है।

बिल्डर्स केवल उन परियोजनाओं को विज्ञापित कर सकते हैं जो खरीदारों को सौंपी जाएंगी; इसका मतलब है कि यदि कोई टाउनशिप चरण में आ रही है और तीसरे चरण में क्लबहाउस को सौंप दिया जाएगा, तो डेवलपर पहले चरण में ही क्लबहाउस का विज्ञापन नहीं कर सकता है। यदि केंद्र दिशानिर्देशों का विस्तार करता है और राज्य सरकारें अपने पोर्टल को अधिक उपयोगकर्ता के अनुकूल बनाती हैं, तो इससे डेवलपर्स को अपनी सभी परियोजनाओं को पंजीकृत करने में मदद मिलेगी। सरकार की गलती के कारण देरी होने पर डेवलपर को दंडित नहीं किया जाना चाहिए।

शिकायत प्रबंधन

हर क्षेत्र में, यह आवश्यक है कि उस क्षेत्र में आने वाली चुनौतियों को जल्द से जल्द हल किया जाए और कोई ऐसा व्यक्ति होना चाहिए जो उनकी समस्या को सुने और उसी का समाधान प्रदान करे। मान लीजिए कि जिस लैपटॉप को उसने हाल ही में खरीदा है, उसे संचालित करने में कठिनाई का सामना करना पड़ रहा है और वह उसी की मदद लेने के लिए दुकान पर जाता है, लेकिन उसे अपनी समस्या का हल नहीं दिया जाता है क्योंकि वह दुकान की प्रभावकारिता में विश्वास खो देगा। दुकानदार।

इसी तरह, रियल एस्टेट क्षेत्र को भी उपभोक्ताओं, डेवलपर्स और सरकारी अधिकारियों के विश्वास और विश्वास की आवश्यकता है, इसे किसी भी अन्य क्षेत्र की तरह काम करने के लिए और इसके लिए परियोजना को पूरा करने और शिकायतों को संबोधित करने के लिए, और इसे जल्द से जल्द हल करने के लिए। डेवलपर्स का मुख्य ध्यान संभव होना चाहिए। पहले कोई रिड्रेसल मैकेनिज्म नहीं था, लेकिन इस एक्ट के बाद, अधिकारी प्रोजेक्ट की समय पर डिलीवरी सुनिश्चित कर रहे हैं, लेकिन कोई शिकायत तंत्र स्थापित नहीं किया गया है, अगर क्रेता किसी भी तरह की धोखाधड़ी करता है या कोई तुच्छ गतिविधि करता है।

प्रयास दोनों ओर से होने चाहिए, यह जाँच की जानी चाहिए कि उपभोक्ताओं की ओर से कोई तुच्छ और अनावश्यक शिकायतें दर्ज नहीं की जाती हैं और साथ ही अधिकारियों द्वारा शिकायतों के नियमन में कोई पक्षपात नहीं किया जाना चाहिए और केवल बिल्डरों को काम नहीं करने के लिए दंडित किया जाता है, समान रूप से महत्वपूर्ण अधिकारियों को भी दंडित किया जाना चाहिए।

स्वीकृति की आवश्यकता है

विभिन्न चरणों से अनुमोदन और मंजूरी प्राप्त करना और अलग-अलग समय पर डेवलपर्स के लिए एक प्रमुख मुद्दा और चुनौती बन गया है और इस वजह से डेवलपर्स अनावश्यक काम के बोझ से दब जाते हैं और परियोजना की लागत एक व्यक्ति से गुजरने से बढ़ जाती है एक और उन्हें और इस वजह से परियोजनाओं में अक्सर देरी हो जाती है इसलिए सिंगल-विंडो क्लीयरेंस सिस्टम की आवश्यकता होती है जहां विनियमन अनुमोदन प्रदान करने के लिए एक ही मंच पर सब कुछ उपलब्ध है। अगर यह काम बहुत कुशलता और सुगमता से किया जाएगा तो हाउसिंग पॉलिसियां ​​एक बड़ी सफलता होगी और अगर इस पर ध्यान दिया जाए तो रियल एस्टेट सेक्टर में तेजी आएगी।

अनुपालन समस्याएं

RERA के प्रावधान को लागू करना बहुत चुनौतीपूर्ण है; डेवलपर्स ने जुलाई से अपनी परियोजनाओं को पंजीकृत करना शुरू कर दिया, लेकिन कोई उचित प्राधिकरण नहीं है या उक्त दस्तावेजों को सत्यापित करने के लिए। उक्त दस्तावेज केवल भरे गए हैं और कोई सत्यापन नहीं किया गया है। रियल एस्टेट परियोजना की समय पर डिलीवरी सुनिश्चित करने के लिए RERA अधिनियमित किया गया था। इसलिए रेरा के कार्यान्वयन तंत्र पर एक जांच रखने का प्रावधान किया जाना चाहिए।

  • ऑनलाइन पोर्टल पर पंजीकरण को उपयोगकर्ता के अनुकूल बनाया जाना चाहिए।
  • शीघ्र शिकायत तंत्र।
  • सिंगल विंडो क्लीयरेंस सिस्टम को अपनाया जाना चाहिए।
  • डेवलपर्स, विनियमन करने वाले अधिकारियों और उपभोक्ताओं को बेईमान कार्य करने के लिए दंडित किया जाना चाहिए।
  • लेन-देन के बारे में सूचित करने की जिम्मेदारी बिल्डरों पर है जो अवसर में हेरफेर करने के लाभ पर हैं।
  • समय पर अनुमोदन और मंजूरी नहीं देने के लिए अधिकारियों पर जुर्माना भी लगाया जाना चाहिए।
  • प्रावधानों को लागू करने के लिए केंद्र और राज्य दोनों से मजबूत प्रतिबद्धता की आवश्यकता है।
  • कठोर तंत्र और तंत्र होना चाहिए।
  • अनुमोदन को सुविधाजनक और कम किया जाना चाहिए।
  • नियम-कानून को लगातार न बदलें।
  • सरकार की गलती के कारण देरी होने पर डेवलपर को दंडित नहीं किया जाना चाहिए।
  • भूमि के अधिकार पर राज्य और केंद्रीय कानूनों में कोई अंतर नहीं होना चाहिए।
  • राजनेताओं, डेवलपर्स, प्रमोटरों, बिल्डरों और सरकारी अधिकारियों के भ्रष्ट व्यवहार पर नज़र रखें।

रियल एस्टेट क्षेत्र में पारदर्शिता और निष्पक्षता प्रदान करने के लिए और डेवलपर्स की भ्रष्ट प्रथाओं को मिटाने और खरीदारों और उपभोक्ताओं को लाभान्वित करने के लिए रियल एस्टेट सेक्टर को विनियमित या लाया गया था ताकि वे बेईमान डेवलपर और द्वारा धोखा न दें एक हद तक, यह अधिनियम को न्याय प्रदान करने में सक्षम है। आमतौर पर, खरीदारों को चाबियाँ नहीं सौंपी जाती थीं; उन्हें अपने घर का स्वामित्व पाने के लिए लंबे समय तक इंतजार करने के लिए बनाया गया था।

इसलिए, इस अधिनियम ने खरीदारों को बहुत लाभान्वित किया है, लेकिन फिर भी, सिस्टम में शिकायत प्रबंधन, अनुमोदन की आवश्यकता, अनुपालन मुद्दा, डेवलपर और सरकारी प्राधिकरण के बीच सिंक्रनाइज़ेशन की कमी, ऑनलाइन पोर्टल पर पंजीकरण करने की आवश्यकता है, जो आवश्यक हैं हल किया जाना चाहिए और कानून को ठीक से काम करने के लिए संशोधन की आवश्यकता है, फिर भी अधिनियम में सुधार की बहुत गुंजाइश है और साथ ही ऐसी व्यवस्था भी होनी चाहिए, जहां किसी को पता चले कि गलती किसकी है और इसलिए उसके लिए एक सख्त प्रावधान रखा जाना चाहिए। काम को ठीक से लागू नहीं करना और डेवलपर्स को अपनी परियोजना को पंजीकृत करने में मदद करने के लिए मार्गदर्शन उपलब्ध होना चाहिए और फॉर्म को अधिक उपयोगकर्ता के अनुकूल बनाया जाना चाहिए। अचल संपत्ति (विनियमन और विकास क्षेत्र) के लिए प्रावधान होने के बाद भी, RERA अधिनियम के उचित निष्पादन के लिए बहुत सारी चुनौतियां हैं।


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